3 rủi ro lớn nhà đầu tư đất nền cần biết để tránh

Rủi ro cao – lợi nhuận lớn là nguyên tắc mà nhà đầu tư cần xem xét khi lựa chọn đất nền là kênh đầu tư, không có loại hình đầu tư nào mang lại lợi nhuận lớn mà không đi kèm với rủi ro, riêng với loại hình đất nền rủi ro đến từ nhiều yếu tố khác nhau như sau:

Đối với các dự án đất nền thông thường trải qua rất nhiều bước để chào bán dự án ra bên ngoài

– Xin chấp thuận chủ trương dự án,

– Phương án đầu tư hạ tầng

– Quyết định 1/500,

– Giấy phép xây dựng,

– Nghiệm thu hạ tầng,

– Đóng thuế và ra sổ hồng từng lô.

Rủi ro lớn nhất thường gặp đối với loại hình này chủ yếu có 3 điểm:

– Không nghiệm thu và thực hiện các bước tiếp theo (đã thu tiền của nhà đầu tư),

– Hiện tại rất nhiều dự án không có ai tới ở,

– Hạ tầng chưa xong

– Hợp đồng thường bảo vệ chủ đâù tư nên người mua thường ôm cục nợ;

=> Nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế nhà nước thì không tiến hành ra sổ được;

Theo quy định Luật đấu giá 2016 và Điều 118 luật đất đai 2013 (tùy thuộc vào quỹ đất dùng để làm dự án)

Đối với các dự án đất nền theo luật đất đai Chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài cần phải đảm bảo đủ điều kiện cho tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Do đó, thường sẽ huy động vốn dần song song với hoàn thiện hạ tầng theo quy định (hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn).

Rủi ro tất nhiên sẽ có nhưng với hình thức này thì nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín đã phát triển nhiều dự án trước đó hoặc xem tiến độ xây dựng hạ tầng để đưa ra các quyết định đầu tư (hình thức này rủi ro tương đối thấp, lợi nhuận cũng tương đối ổn)

Khác với đất nền dự án, loại hình đất nền này người mua thường phải dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, xem xét quy hoạch cũng như phải có môi giới kinh nghiệm ở địa phương hỗ trợ, môi giới địa phương sẽ hỗ trợ thông tin quy hoạch cũng như giá cả, và giúp thanh khoản trong trường hợp cần bán gấp.

Rủi ro lớn nhất vẫn là mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì không chuyển đổi mục đích sử dụng (nên phải xem được quy hoạch),

Hoặc nghiêm trọng hơn là trong dạng giải tỏa thì có thể bị lỗ nặng. Năm 2017-2018 nhiều nhà đầu tư F0 thắng lớn khi đầu tư các thị trường mới nổi như Bảo Lộc, Bình Phước, Tây Ninh…

Nhưng thời gian gần đây nhiều quy định mới ban hành trong việc tách thửa, phân lô và điều chỉnh quy hoạch, có nhiều trường hợp ra sổ riêng ONT (Fn) nhưng vẫn không được xây dựng gì trên đó là chuyện rất bình thường.

(*) Một người bạn của mình khi mua xong 1 ha cây lâu năm, tới lúc bán cho người mua tiếp theo mới biết đất dính quy hoạch, giá trị giảm 50-60% [quy hoạch thường điều chỉnh 5 năm 1 lần].

Ngoài vấn đề dính quy hoạch thì bẫy sốt đất ảo cũng là tình trạng thường gặp, vì lần đầu tham gia thị trường nên các nhà đầu tư rất khó để đánh giá giá trị, không biết khu vực này đã tăng bao nhiêu lần, và lý do tăng giá (mấu chốt vẫn là động lực kinh tế tăng trưởng), và rủi ro lớn nhất là khi xảy ra các cơn sốt đất có thể phải mua giá cao hơn vài lần so với giá trị thực, phải mất rất nhiều năm có thể là hàng chục năm mới quay về lại giá trị mua ban đầu.

Ngoài các rủi ro chính nêu trên thì còn hàng loạt những rủi ro liên quan tới pháp lý (sổ chung), đất không canh tác sản xuất được, đất nằm trong đất quốc phòng, đất không đủ điều kiện tách thửa, đất bị cấm giao dịch….