GIÁ MỘT CĂN HỘ THỰC SỰ GỒM NHỮNG GÌ?

Nếu bạn đang ngồi chờ giá căn hộ giảm thật sâu, có một điều rất đáng để hiểu trước: giá bán một căn hộ không phải là tiền đất cộng thêm một khoản lợi nhuận lớn của chủ đầu tư. Đằng sau một căn hộ hoàn thiện là cả một chuỗi chi phí kéo dài nhiều năm.

Và khi nhìn đầy đủ vào cấu trúc này, chúng ta sẽ hiểu vì sao giá căn hộ có thể điều chỉnh, nhưng để giảm sâu dưới giá thành trong thời gian dài là điều không đơn giản.

1. Chi phí đầu tiên: QUỸ ĐẤT

Một dự án căn hộ bắt đầu không phải từ lúc xây móng.

Nó bắt đầu từ việc chủ đầu tư phải có được quỹ đất phù hợp.

Chi phí có thể bao gồm:

• Mua hoặc nhận chuyển nhượng quỹ đất.
• Bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Chi phí tạo lập quỹ đất sạch.
• Nghĩa vụ tài chính về đất.
• Chuyển mục đích sử dụng đất nếu có.
• Đo đạc, hồ sơ đất đai.
• Các chi phí liên quan đến quá trình hoàn thiện pháp lý quỹ đất.

Đất là một cấu phần lớn trong giá thành bất động sản, nhưng không phải toàn bộ giá thành.

2. Chi phí pháp lý và phát triển dự án

Đây là nhóm chi phí mà người mua gần như không nhìn thấy.

Một dự án muốn được xây dựng và bán cho khách hàng phải trải qua một quá trình pháp lý kéo dài.

Có thể bao gồm:

• Quy hoạch.
• Chấp thuận chủ trương/chấp thuận đầu tư.
• Khảo sát địa chất, địa hình.
• Thiết kế.
• Đánh giá môi trường.
• Thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC.
• Thẩm định thiết kế.
• Giấy phép xây dựng.
• Các thủ tục đất đai.
• Tư vấn pháp lý.
• Thẩm tra, kiểm định.

Thời gian càng kéo dài, chi phí vốn và chi phí quản lý càng tăng.

3. Chi phí xây dựng

Đây thường là một trong những khoản chi phí lớn nhất.

Và xây một tòa căn hộ không chỉ đơn giản là dựng lên những căn phòng.

Chi phí xây dựng bao gồm:

• Móng.
• Kết cấu.
• Tầng hầm.
• Tường.
• Mặt dựng.
• Cửa.
• Sơn.
• Chống thấm.
• Hoàn thiện căn hộ.
• Hành lang.
• Sảnh.
• Khu vực công cộng.
• Hệ thống kỹ thuật.

Đặc biệt, một dự án có 1–2 tầng hầm, nhiều tầng cao tầng, hồ bơi, công viên, tiện ích, khu thương mại sẽ có giá thành xây dựng rất khác một dự án nhà ở thấp tầng đơn giản.

4. Chi phí thiết bị

Bạn bước vào một căn hộ và nhìn thấy một không gian hoàn chỉnh.

Nhưng phía sau đó là hàng loạt hệ thống mà người mua thường không nhìn thấy:

• Thang máy.
• Máy phát điện.
• Trạm biến áp.
• Hệ thống PCCC.
• Máy bơm.
• Hệ thống cấp thoát nước.
• Thông gió tầng hầm.
• Camera.
• Kiểm soát ra vào.
• Hệ thống xử lý nước.
• Thiết bị hồ bơi.
• Hệ thống quản lý tòa nhà.

Một tòa nhà càng nhiều tiện ích và tiêu chuẩn kỹ thuật cao thì chi phí thiết bị càng lớn.

5. Chi phí hạ tầng và tiện ích

Người mua thường chỉ nhìn vào diện tích căn hộ.

Nhưng chủ đầu tư phải xây cả những thứ mà khách hàng không mua riêng từng mét vuông:

• Đường nội khu.
• Vỉa hè.
• Cây xanh.
• Công viên.
• Hồ bơi.
• Khu vui chơi.
• Sảnh.
• Phòng sinh hoạt cộng đồng.
• Gym.
• Khu thương mại.
• Hệ thống chiếu sáng.
• Cấp thoát nước.
• Hệ thống xử lý nước thải.

Nói cách khác:

Khách hàng mua một căn hộ, nhưng chủ đầu tư phải xây cả một hệ thống để căn hộ đó có thể trở thành một nơi ở hoàn chỉnh.

6. Chi phí tư vấn và quản lý dự án

Một dự án kéo dài nhiều năm cần một bộ máy vận hành liên tục:

• Ban quản lý dự án.
• Kỹ sư.
• Kiến trúc sư.
• Tư vấn giám sát.
• Tư vấn pháp lý.
• Tư vấn thiết kế.
• Quản lý chất lượng.
• Quản lý tiến độ.
• Kế toán.
• Nhân sự hành chính.

Đây là những khoản không tạo ra một căn hộ hữu hình, nhưng thiếu chúng thì dự án không thể triển khai.

7. Chi phí tài chính

Đây là khoản đặc biệt quan trọng.

Tiền của chủ đầu tư không đứng yên.

Từ lúc mua quỹ đất đến khi dự án hoàn thành có thể kéo dài nhiều năm.

Trong khoảng thời gian đó, nếu sử dụng vốn vay sẽ phát sinh:

• Lãi vay.
• Phí tín dụng.
• Phí bảo lãnh.
• Chi phí huy động vốn.
• Chi phí vốn trong thời gian xây dựng.

Ngay cả vốn chủ sở hữu cũng có chi phí cơ hội.

Một đồng vốn bị giữ trong một dự án 4–5 năm không thể được sử dụng cho một cơ hội đầu tư khác.

Dự án càng kéo dài, chi phí vốn càng lớn.

8. Chi phí marketing và bán hàng

Để một căn hộ đến được tay khách hàng, chủ đầu tư còn phải bỏ tiền để bán nó.

Có thể bao gồm:

• Nhà mẫu.
• Sales gallery.
• Quảng cáo.
• Truyền thông.
• Sự kiện.
• Website.
• Hình ảnh, video.
• Marketing online.
• Hoa hồng môi giới.
• Thưởng bán hàng.
• Chăm sóc khách hàng.

Vì vậy, giá bán không thể chỉ lấy giá xây dựng rồi cộng lợi nhuận.

9. Chi phí nghiệm thu và bàn giao

Đến lúc công trình gần hoàn thành vẫn chưa thể lập tức giao chìa khóa cho khách hàng.

Còn phải có:

• Kiểm định.
• Nghiệm thu.
• PCCC.
• Hoàn công.
• Hồ sơ công trình.
• Vận hành thử.
• Chạy thử thiết bị.
• Vệ sinh.
• Hoàn thiện cảnh quan.
• Chuẩn bị bàn giao.
• Vận hành ban đầu.

Đây cũng là chi phí.

Vậy tỷ trọng các khoản này khoảng bao nhiêu?

Không có một tỷ lệ cố định cho tất cả dự án.

Một dự án ở trung tâm TP.HCM sẽ rất khác một dự án ở khu vực ngoại thành.

Một dự án mua đất từ 10 năm trước sẽ rất khác một dự án mua đất ở thời điểm hiện tại.

Một dự án 10 tầng sẽ khác một dự án 30 tầng.

Một dự án có 2 tầng hầm, hồ bơi, công viên, nhiều tiện ích sẽ khác một dự án chỉ xây căn hộ cơ bản.

Tuy nhiên, nếu minh họa một dự án căn hộ thương mại điển hình, có thể hình dung cơ cấu chi phí theo khoảng sau:

Nhóm chi phí	Tỷ trọng tham khảo
Quỹ đất + nghĩa vụ tài chính về đất	20–30%
Xây dựng + hoàn thiện	30–40%
Thiết bị + M&E + PCCC	8–12%
Pháp lý + tư vấn + quản lý dự án	5–8%
Hạ tầng + tiện ích + cảnh quan	5–8%
Tài chính + bảo lãnh	5–10%
Marketing + bán hàng	3–6%
Nghiệm thu + bàn giao + chi phí khác	2–4%
Dự phòng phát sinh + trượt giá	3–5%

Lưu ý: đây là khoảng minh họa để hiểu cấu trúc giá thành, không phải định mức áp dụng cho mọi dự án. Các nhóm có thể chồng lấn tùy cách lập tổng mức đầu tư và hạch toán của từng dự án.

Và đây mới là phần đáng suy nghĩ nhất

Giả sử một người nói:

“Tôi sẽ chờ thêm, chắc chắn giá căn hộ sẽ giảm 20–30%.”

Câu hỏi đầu tiên không nên là:

“Bao giờ giá giảm?”

Mà nên là:

“Giá giảm từ đâu?”

Nếu giá thị trường hiện tại đã hình thành từ:

Đất + pháp lý + xây dựng + thiết bị + tiện ích + tài chính + bán hàng + thuế/phí + dự phòng + lợi nhuận

thì muốn giảm sâu, ít nhất một trong những yếu tố trên phải giảm mạnh.

Nhưng hãy nhìn vào thực tế:

• Đất không dễ giảm sâu.
• Chi phí pháp lý không giảm theo giá bán căn hộ.
• Xi măng, thép, thiết bị không tự nhiên giảm 30%.
• Nhân công không giảm theo kỳ vọng của người mua.
• Chi phí vốn không miễn phí.
• Thang máy không miễn phí.
• PCCC không miễn phí.
• Tầng hầm không miễn phí.
• Hồ bơi, công viên và tiện ích không miễn phí.

Và quan trọng nhất: chủ đầu tư cũng không thể kinh doanh dài hạn bằng cách bán dưới giá vốn.

Vậy giá căn hộ có thể giảm không?

Có.

Tôi không cho rằng giá căn hộ chỉ có thể tăng.

Giá hoàn toàn có thể điều chỉnh khi:

• Thị trường thanh khoản yếu.
• Chủ đầu tư cần thu hồi vốn.
• Dòng tiền doanh nghiệp gặp áp lực.
• Chính sách bán hàng thay đổi.
• Dự án cạnh tranh trực tiếp với nhau.
• Nhu cầu thực tế thấp hơn kỳ vọng.

Nhưng cần phân biệt:

“Giảm giá” khác với “giảm giá thành”.

Chủ đầu tư có thể giảm giá bán bằng cách:

• Giảm lợi nhuận.
• Tăng chiết khấu.
• Tặng nội thất.
• Hỗ trợ lãi suất.
• Giãn tiến độ thanh toán.
• Tăng chính sách bán hàng.

Nhưng chi phí để tạo ra một căn hộ vẫn tồn tại.

Vì vậy, người mua nên chờ điều gì?

Không phải cứ ngồi chờ một mức giá thấp hơn là chắc chắn mua được một sản phẩm tốt hơn.

Thay vào đó, hãy theo dõi:

1. Giá đất thực tế

2. Chi phí xây dựng

3. Lãi suất và chi phí vốn

4. Nguồn cung mới

5. Pháp lý dự án

6. Tốc độ hấp thụ

7. Mức chiết khấu thực tế

8. Chính sách thanh toán

9. Khả năng cho thuê và nhu cầu ở thực

10. Giá thành của nguồn cung mới

Đó mới là những yếu tố quyết định mức giá căn hộ trong tương lai.

Một sự thật mà người mua nhà cần hiểu

Giá căn hộ không chỉ là giá của 50 m² diện tích bên trong căn nhà.

Bạn đang trả tiền cho:

quỹ đất + quyền phát triển dự án + pháp lý + công trình + tầng hầm + thang máy + PCCC + điện nước + tiện ích + cảnh quan + chi phí vốn + quá trình quản lý + bán hàng + rủi ro phát triển dự án.

Và chủ đầu tư còn phải có một mức lợi nhuận nhất định để bù đắp cho vài năm bỏ vốn và chịu rủi ro phát triển dự án.

Cho nên, nếu bạn đang chờ một căn hộ hôm nay giá 2 tỷ nhưng vài năm nữa giảm còn 1,2 tỷ, hãy đặt một câu hỏi rất đơn giản:

“Với mức giá đó, một chủ đầu tư có còn đủ động lực để bỏ hàng nghìn tỷ đồng, mất nhiều năm làm pháp lý, xây dựng và chịu rủi ro để tạo ra nguồn cung mới hay không?”

Nếu câu trả lời là không, thì chính mức giá quá thấp đó lại có thể khiến nguồn cung tương lai càng ít đi.

Đôi khi, điều người mua đang chờ không phải là “giá nhà giảm”, mà là một mức giá thấp hơn giá thành mà thị trường không dễ dàng tạo ra.

Hiểu được cấu trúc giá thành của một dự án bất động sản sẽ giúp chúng ta có một góc nhìn tỉnh táo hơn:

Không mua bằng FOMO.
Nhưng cũng đừng chờ một mức giá phi thực tế.

Hãy mua khi giá trị tài sản, giá thành tạo lập, khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng/khai thác của chính mình gặp nhau ở một điểm hợp lý.